※ 전세 계약 전 미납 국세 열람 방법
전세 계약을 할 때 가장 중요한 것은 내 전세 보증금이 안전하게 보호될 수 있는가? 입니다. 집주인이 세금을 체납하면, 국세청에서 해당 부동산을 압류하거나 공매 처분할 가능성이 있습니다. 이렇게 되면 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로, 반드시 계약 전에 임대인의 미납 국세 여부를 확인해야 합니다.
하지만, 국세 체납 정보는 개인정보에 해당되므로, 세입자가 임의로 조회할 수 없습니다. 다만, 특정 절차를 따르면 세무서에서 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 전 미납 국세 열람 방법, 세입자가 단독으로 확인하는 방법, 계약 시 주의할 점 등을 상세하게 설명해드리겠습니다.
1. 미납 국세 확인이 중요한 이유
임대인이 국세(소득세, 부가가치세 등)를 체납하면 국세청이 해당 부동산을 압류할 수 있습니다.
▶ 부동산이 압류되면 세입자의 권리보다 국세청의 징수권이 우선하기 때문에, 전세보증금을 반환받기 어려울 수 있습니다.
▶ 심각한 체납이 있다면, 부동산이 경매나 공매로 넘어갈 가능성이 커지고, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있음
★ 실제 사례
- A씨는 전세 계약을 체결하고 보증금 2억 원을 맡겼다.
- 그러나 집주인이 1억 원 이상의 국세를 체납했고, 결국 해당 부동산은 국세청에 의해 압류 및 공매로 넘어갔다.
- A씨는 보증금을 되찾지 못하고, 수개월간 소송을 진행해야 했다.
▶ 이런 사태를 방지하려면 전세 계약 전 반드시 임대인의 미납 국세를 확인해야 합니다.
2. 미납 국세 열람 방법 (임대인 동의 필요)
임대인의 미납 국세를 조회하려면, 반드시 집주인의 동의가 필요합니다.
세입자가 단독으로 세무서에 가서 임대인의 체납 정보를 확인할 수는 없습니다.
◆ 확인 절차 (임대인 동의 시)
▶ 집주인(임대인)과 세입자가 함께 관할 세무서 방문
▶ "미납국세 열람 신청서" 작성 및 제출
▶ 세무서 직원이 체납 내역 조회 후 결과 제공
▶ 세입자는 임대인의 미납 세금 존재 여부 확인
※ 제출 서류
- 집주인(임대인)과 세입자의 신분증
- 부동산 계약과 관련된 전세계약서 초안 또는 부동산 주소 정보
- 미납국세 열람 신청서 (세무서 비치)
※ 확인 가능한 정보
- 임대인의 국세 체납 여부 (있음/없음)
- 국세 체납으로 인한 압류 또는 가압류 내역
- 최근 납세 증명 여부 (납세 완료 여부)
★ 만약 집주인이 세금 체납이 없다고 주장한다면?
▶ 국세청에서 발급하는 "국세 완납증명서" 제출을 요청할 수 있습니다.
3. 임대인이 동의하지 않을 경우, 세입자가 단독으로 확인하는 방법
임대인이 세무서 방문을 거부하거나, 체납 내역을 숨기려고 할 가능성도 있습니다.
이런 경우, 세입자는 단독으로 "임대차 정보제공 요청" 을 통해 일부 정보를 확인할 수 있습니다.
◆ 세입자 단독 확인 절차 (임대인 동의 없이 가능)
▶ 세입자 본인이 관할 세무서 방문
▶ "임대차 정보제공 요청서" 작성 및 제출
▶ 세무서에서 체납 내역 조회 후 일부 정보 제공
▶ 세입자는 체납 여부만 확인 가능하며, 체납 금액 등 상세 내용은 알 수 없음
※ 제출 서류
- 세입자 본인의 신분증
- 계약하려는 부동산 주소 정보
- 임대차 정보제공 요청서 (세무서 비치)
※ 확인 가능한 정보
- 임대인의 체납 여부 (O/X)
- 체납 금액 등 상세 정보는 제공되지 않음
★ 임대인이 동의를 거부하고, 체납 내역을 숨기려 한다면?
▶ 이런 경우 해당 부동산이 세금 체납으로 인해 압류될 위험이 클 가능성이 있음
▶ 전세 계약을 재고하고, 다른 매물을 찾는 것이 안전
4. 추가적으로 확인해야 할 필수 사항
미납 국세 확인뿐만 아니라, 아래 사항도 반드시 체크해야 합니다.
1) 등기부등본 확인 (근저당 여부 체크)
등기부등본을 통해 해당 부동산이 대출 담보로 잡혀있는지 확인해야 합니다.
- 근저당이 설정되어 있다면, 집이 경매로 넘어갈 위험이 있음
- 근저당 비율이 60% 이상이면 전세계약을 피하는 것이 좋음
2) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험(주택도시보증공사 HUG, 서울보증보험 SGI)에 가입 가능한지 확인해야 합니다.
- 전세보증보험 가입이 거부되면 위험 신호
- 체납 이력이 많거나, 근저당이 많으면 보증보험 가입이 어려울 가능성 있음
3) 전입신고 & 확정일자 필수
계약 후 즉시 전입신고 + 확정일자 를 받아야 합니다.
- 그래야 부동산이 경매로 넘어가더라도, 보증금을 우선 변제받을 가능성이 높아짐
- 확정일자가 없으면 후순위로 밀려서 보증금을 보호받기 어려울 수 있음
5. 결론 & 요약 (전세 계약 전 필수 체크리스트)
| 임대인의 미납 국세 조회 (세무서) | 집주인이 동의를 거부하는 경우 |
| 등기부등본 확인 (근저당 여부) | 근저당이 많거나 압류 기록이 있는 경우 |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 | 보증보험 가입이 거부될 경우 |
| 전입신고 & 확정일자 받기 | 계약 후 바로 하지 않으면 보호받기 어려움 |
★ 체납 여부, 근저당, 전세보증보험 가능 여부를 모두 확인한 후 계약을 진행하는 것이 가장 안전합니다.
★ TIP: 조금이라도 불안하면?
▶ 다른 매물을 찾거나, 보증보험이 가입 가능한 전세 매물을 선택하는 것이 최선입니다!
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